Ortak alan ya da ortak yerler neresidir?
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 4’e göre ortak yerler ve bu yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Fakat sözleşme olsun/olmasın aşağıda listelenen yerler her durumda ortak alan olarak adlandırılır.
- Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kişi, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar.
- Bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler.
- Merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar.
- Elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, su depoları, sığınaklar.
- Kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri (gider tesisatı) ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve
antenler, sıcak ve soğuk hava tesisleri. - Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.
Korunma, faydalanma ve zaruri olan diğer yerler nedir?
Binanızda bulunan panik odaları korunma amaçlı yerlerdendir. Havuz, spor salonu gibi alanlar ise sakinlere faydalanma imkanı sunmak amacıyla mevcut olan yerlerdendir. Bu alanlar Kat Mülkiyeti Kanunu’nda geçmiyor olsa dahi, kullanım amacı itibariyle ortak alan sayılırlar. Bu yerlerin masrafları, maliklerin sahip olduğu arsa payına göre paylaştırılarak karşılanır. Bu tür durumlarda en çok duyulan problem, herhangi bir kullanımda bulunmadığını öne sürerek masraflara katılmayı reddeden malikler olmaktadır. Konuya istinaden Kat Mülkiyeti Kanunu Md.20 – C fıkrasına göre;
Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Ortak alan işgali ne demektir?
Kat mülkiyeti kanununa göre, her bağımsız bölüm malikinin ortak alanlarda, kendi arsa payı oranında kullanım ve söz hakkı vardır. Buradan anlaşıldığı üzere herhangi bir ortak alan üzerinde, herhangi bir işlem yapılacaksa, öncelikle kat maliklerinin çoğunluğu tarafından oy birliği ile alınmış bir karar olması gerekir (bazı durumlarda 4/5 çoğunluğun oy birliği gerekir). Eğer oy birliği yoksa, ancak herhangi bir malik, kiracı ya da daire sakini buna rağmen ortak alanı kullanıyorsa, bu durum sulh hukuk mahkemesine bildirilir. Ortak alanın kullanılmasından kasıt, sığınak alanlarına kişisel eşyalar koymak (otoparkta araçların giremediği kenar-köşe ya da merdiven altı gibi ölü noktalar dahil) koridorlara bebek arabası, pazar arabası, bisiklet, ayakkabı vb. eşyalar bırakmak, ortak alanlarda sebze-meyve yetiştirmek gibi tüm hareketler, ortak alan işgali olarak adlandırılır.
