Yönetici Sorumluluğu: Bağımsız Bölümlerden Kim Sorumlu?
Yönetici sorumluluğu, apartman ve site yönetimlerinde en çok merak edilen hukuki konulardan biridir. Özellikle bağımsız bölümlerde meydana gelen su sızıntısı, tesisat arızası, tadilat, elektrik problemi veya maddi zararlar sonrasında apartman yöneticisinin sorumlu olup olmadığı sıkça tartışılır.
Ancak yönetici sorumluluğu, apartmanda meydana gelen her zararın otomatik olarak yöneticinin üzerine bırakılması anlamına gelmez. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yöneticinin temel görevleri, ana taşınmazın yönetimi ile ortak yerlerin korunması, bakımı, onarımı ve işletilmesi çerçevesinde belirlenmiştir.
Bu nedenle bir bağımsız bölümde meydana gelen zararda öncelikle zararın kaynağının ne olduğu, bu kaynağın ortak alanla bağlantısının bulunup bulunmadığı ve yöneticinin bu konuda kanundan veya yönetim planından doğan bir görevinin olup olmadığı belirlenmelidir.
Yönetici sorumluluğu hangi görevlerden kaynaklanır?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesi, yöneticinin görevlerini düzenlemektedir. Buna göre yöneticinin görevleri öncelikle yönetim planında belirtilir. Yönetim planında farklı bir düzenleme bulunmadığı takdirde kanunda belirtilen görevler uygulanır.
Yöneticinin görevleri arasında ana taşınmazın korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirlerin alınması, kat malikleri kurulu kararlarının uygulanması ve yönetimle ilgili diğer işlemlerin yürütülmesi bulunur.
Dolayısıyla yönetici sorumluluğu, yöneticinin apartmandaki her bağımsız bölümün içini denetlemesi anlamına gelmez.
Yönetici, bağımsız bölüm malikinin özel kullanım alanında meydana gelen her arızayı tespit etmek veya gidermek zorunda olan kişi değildir.
Bunun yerine yöneticinin temel görev alanı, ana taşınmazın tamamını ve özellikle ortak yerleri ilgilendiren yönetim faaliyetleridir.
Bağımsız bölümde yönetici sorumluluğu var mı?
Bir bağımsız bölüm içerisinde meydana gelen her zarar nedeniyle yöneticinin sorumlu tutulması doğru değildir.
Örneğin yalnızca bir bağımsız bölüme hizmet eden özel bir tesisatta arıza meydana geldiğini düşünelim. Bu durumda öncelikle tesisatın kime ait olduğu ve arızanın neden meydana geldiği belirlenmelidir.
Aynı durum bağımsız bölüm içerisinde bulunan diğer özel kullanım alanları için de geçerlidir.
Örneğin;
- mutfak tesisatı,
- lavabo ve banyo ekipmanları,
- bağımsız bölüme ait özel elektrik tesisatı,
- klima,
- kombi,
- özel kullanım cihazları,
- bağımsız bölüm içerisindeki eşyalar
ile ilgili meydana gelen her zararın apartman yönetimi tarafından karşılanması gerektiği söylenemez.
Burada temel ölçüt, zararın hangi bölümde meydana geldiğinden çok hangi unsurdan kaynaklandığıdır.
Eğer sorun yalnızca bağımsız bölüme ait özel bir unsurdan kaynaklanıyorsa, sorumluluğun bağımsız bölüm maliki, kiracı veya olayın niteliğine göre başka bir kişi üzerinde olması mümkündür.
Yönetici sorumluluğu açısından ortak alan neden önemlidir?
Yönetici sorumluluğu değerlendirilirken ortak alan ile bağımsız bölüm arasındaki ayrım büyük önem taşır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinde ortak yerler düzenlenmiştir. Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistemin bazı unsurları, merdivenler, asansörler, ortak tesisler, çatılar ve benzeri bölümler şartlarına göre ortak yer kapsamında değerlendirilebilir.
Bu nedenle bir arıza veya hasar meydana geldiğinde şu sorunun sorulması gerekir:
“Hasara neden olan bölüm veya tesisat ortak yer midir?”
Örneğin çatıdan kaynaklanan bir su sızıntısı ile yalnızca bir daireye ait banyo tesisatından kaynaklanan su sızıntısı aynı şekilde değerlendirilmez.
Çatı ortak alan niteliğindeyse yönetimin bakım ve onarıma ilişkin görevleri gündeme gelebilir.
Buna karşılık yalnızca bir bağımsız bölüme hizmet eden özel bir tesisatta meydana gelen arıza, kural olarak doğrudan yönetimin sorumluluğunda değildir.
Ortak alanların kapsamı hakkında daha ayrıntılı bilgi için sitemizdeki [Ortak alan ya da ortak yerler neresidir?] yazımızı da inceleyebilirsiniz. Ortak alan ya da ortak yerler neresidir?
Yönetici sorumluluğu ve bağımsız bölümlerin denetimi
Genel olarak hayır.
Apartman yöneticisinin her bağımsız bölümün içerisinde sürekli denetim yapması gerektiğine ilişkin genel bir düzenleme bulunmamaktadır.
Yönetici;
- her dairenin tesisatını sürekli kontrol etmek,
- her bağımsız bölümün elektrik sistemini denetlemek,
- daire içerisindeki cihazları kontrol etmek,
- her tadilat işlemini takip etmek,
- bağımsız bölüm içerisindeki bütün arızaları gidermek
zorunda değildir.
Ancak bağımsız bölüm içerisinde başlayan bir sorun ortak alanı veya başka bağımsız bölümleri etkiliyorsa durum farklılaşabilir.
Örneğin bir dairede meydana gelen su kaçağı alt kattaki daireye zarar veriyorsa, öncelikle suyun kaynağı tespit edilmelidir.
Kaçağın;
- özel tesisattan,
- ortak tesisattan,
- çatıdan,
- başka bir ortak bölümden
kaynaklanıp kaynaklanmadığı belirlenmelidir.
Bu tespit yapılmadan yöneticinin sorumlu olduğunu söylemek doğru değildir.
Ortak alandaki zararda yönetici sorumluluğu nasıl belirlenir?
Ortak alanda meydana gelen bir arıza yöneticinin görev alanına girebilir. Ancak ortak alanda zarar meydana gelmesi, yöneticinin kişisel olarak otomatik biçimde sorumlu olduğu anlamına gelmez.
Burada yöneticinin olaydan haberdar olup olmadığı önemlidir.
Örneğin ortak çatıda ciddi bir problem meydana geldiğini ve yönetime yazılı olarak bildirildiğini düşünelim.
Bu durumda;
- yönetici sorunu öğrenmiş mi,
- gerekli incelemeyi yaptırmış mı,
- teknik servis veya uzman çağırmış mı,
- kat malikleri kuruluna konuyu taşımış mı,
- gerekli onarım için işlem başlatmış mı,
- gecikmenin zararın büyümesine etkisi olmuş mu
gibi sorular değerlendirilmelidir.
Dolayısıyla yönetici sorumluluğu, yalnızca zararın ortak alanda meydana gelip gelmediğine bakılarak belirlenmez.
Yöneticinin görevini yerine getirip getirmediği de ayrıca incelenmelidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticinin sorumluluğunu nasıl düzenler?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38. maddesine göre yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.
Bu hüküm yöneticinin görevlerini özenli şekilde yerine getirmesi bakımından önemlidir.
Ancak bu düzenleme, yöneticinin apartmanda meydana gelen bütün zararlardan sınırsız biçimde sorumlu olduğu şeklinde yorumlanamaz.
Bir olayda yönetici sorumluluğu değerlendirilirken;
- Yöneticinin kanuni görevi var mı?
- Yönetim planında özel bir görev verilmiş mi?
- Kat malikleri kurulu bir karar almış mı?
- Yönetici olaydan haberdar mı?
- Gerekli işlem yapılmış mı?
- Yönetici kusurlu veya ihmalkâr davranmış mı?
- Bu davranış ile meydana gelen zarar arasında bağlantı var mı?
sorularının cevaplanması gerekir.
Bu nedenle yöneticinin yalnızca sıfatına bakılarak sorumluluk belirlenmesi doğru değildir.
Türk Borçlar Kanunu açısından yönetici sorumluluğu
Yönetici sorumluluğu değerlendirilirken olayın niteliğine göre Türk Borçlar Kanunu’nun haksız fiil hükümleri de önem taşıyabilir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 49. maddesine göre kusurlu ve hukuka aykırı bir fiille başkasına zarar veren kişi, bu zararı gidermekle yükümlüdür.
Bu nedenle yöneticinin kişisel olarak sorumlu tutulabilmesi için somut olayda hukuka aykırı ve kusurlu bir davranışının bulunup bulunmadığı değerlendirilmelidir.
Örneğin yönetici, görev alanında bulunan ve kendisine bildirilen ciddi bir ortak alan arızasını hiçbir işlem yapmadan uzun süre bırakmış ve bu nedenle zarar büyümüşse, olayın şartlarına göre sorumluluk gündeme gelebilir.
Buna karşılık yöneticinin bilgisi olmayan, görev alanına girmeyen veya gerekli işlemleri zamanında yaptığı bir olaydan dolayı sırf yönetici olması nedeniyle sorumlu tutulması her zaman mümkün değildir.
Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümlerine TBMM üzerinden ulaşabilirsiniz. Türk Borçlar Kanunu – TBMM
Su kaçağında yönetici sorumluluğu nasıl değerlendirilir?
Su kaçağı, apartmanlarda yöneticilerin en sık karşılaştığı sorunlardan biridir.
Örneğin üst kattaki bir bağımsız bölümden alt kattaki daireye su sızdığını düşünelim.
Bu durumda doğrudan apartman yöneticisinin sorumlu olduğunu söylemek doğru değildir.
Öncelikle suyun kaynağı bulunmalıdır.
Su;
- üst kattaki dairenin özel tesisatından,
- banyo veya mutfak tesisatından,
- bağımsız bölüme ait bir cihazdan,
- ortak su tesisatından,
- çatıdan,
- başka bir ortak bölümden
kaynaklanabilir.
Her durumda hukuki sorumluluk farklı olabilir.
Bu nedenle özellikle ciddi hasarlarda teknik inceleme yaptırılması önemlidir.
Teknik rapor, suyun hangi bölümden veya tesisattan kaynaklandığının belirlenmesine yardımcı olur.
Böylece sorumluluğun bağımsız bölüm maliki, kiracı, yönetim veya başka bir kişi açısından değerlendirilmesi mümkün hale gelir.
Bağımsız bölümde yapılan tadilattan yönetici sorumlu mudur?
Bir bağımsız bölüm malikinin kendi dairesinde yaptığı her tadilattan yönetici sorumlu değildir.
Örneğin bir malik;
- mutfağını yenileyebilir,
- banyosunu değiştirebilir,
- zemin kaplamasını yenileyebilir,
- dairesindeki özel tesisatı değiştirebilir.
Bu işlemlerden kaynaklanan bütün sonuçların yöneticinin sorumluluğunda olduğu söylenemez.
Ancak tadilat ortak alanları, taşıyıcı sistemi veya başka bağımsız bölümleri etkiliyorsa konu farklı şekilde değerlendirilmelidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerinin bağımsız bölümlerini kullanırken diğer maliklerin haklarını ihlal etmemelerini ve ana taşınmazın durumuna zarar vermemelerini öngören çeşitli hükümler içermektedir.
Dolayısıyla bir tadilat nedeniyle uyuşmazlık ortaya çıktığında, yapılan işlemin binanın ortak bölümlerine veya diğer bağımsız bölümlere etkisi araştırılmalıdır.
Yönetim planı yönetici sorumluluğunu değiştirir mi?
Yönetim planı, apartman ve sitelerin yönetimi açısından önemli bir belgedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca yöneticinin görevleri yönetim planında belirtilir. Bu nedenle yönetici sorumluluğu değerlendirilirken yönetim planının da incelenmesi gerekir.
Yönetim planında yöneticinin görev alanını açıklayan özel hükümler bulunabilir.
Bunun yanında kat malikleri kurulunun aldığı kararlar da dikkate alınmalıdır.
Bu nedenle somut bir olayda yalnızca kanuna bakmak yerine;
- Kat Mülkiyeti Kanunu,
- yönetim planı,
- kat malikleri kurulu kararları,
- yönetici ile yapılan sözleşme,
- teknik raporlar,
- servis kayıtları,
- yazılı bildirimler
birlikte değerlendirilmelidir.
Yönetici her teknik konuda uzman olmak zorunda mıdır?
Hayır.
Apartman yöneticisinin tesisat, elektrik, asansör, yangın sistemleri, mühendislik veya diğer teknik konuların tamamında uzman olması gerektiğine ilişkin genel bir zorunluluk bulunmamaktadır.
Yönetici, ihtiyaç duyulan durumlarda teknik servislerden, mühendislerden veya diğer uzmanlardan yardım alabilir.
Burada önemli olan, yöneticinin kendisine düşen görevi yerine getirirken gerekli özeni göstermesidir.
Örneğin ortak alandaki teknik bir arızanın çözümü için uzman desteği alınması gerekiyorsa, yöneticinin görev alanı kapsamında gerekli girişimleri yapması beklenebilir.
Ancak yöneticinin teknik uzman olmaması, apartmanda meydana gelen her teknik arızadan kişisel olarak sorumlu olduğu anlamına gelmez.
Yönetici sorumluluğu belirlenirken hangi belgeler incelenmelidir?
Bir uyuşmazlık ortaya çıktığında yalnızca sözlü iddialarla hareket etmek yerine mümkün olduğunca yazılı belgeler incelenmelidir.
Özellikle;
- yönetim planı,
- kat malikleri kurulu kararları,
- karar defteri,
- yöneticiye yapılan yazılı bildirimler,
- e-posta ve mesaj kayıtları,
- servis formları,
- teknik raporlar,
- fotoğraflar,
- fatura ve bakım kayıtları
önemli olabilir.
Bu belgeler, yöneticinin olaydan haberdar olup olmadığının ve kendisine düşen görevi yerine getirip getirmediğinin anlaşılmasına yardımcı olabilir.
Bu nedenle bir uyuşmazlıkta yönetici sorumluluğu değerlendirilmeden önce olayın tüm belgeleriyle ortaya konulması daha sağlıklı bir yaklaşım olacaktır.
Yönetici bağımsız bölümün her sorunundan sorumlu değildir
Sonuç olarak apartman veya site yöneticisinin bağımsız bölümlerde meydana gelen her arıza ve zarardan otomatik olarak sorumlu olduğu söylenemez.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yöneticinin görevlerine ilişkin hükümleri esas olarak ana taşınmazın yönetimi, korunması, bakımı ve onarımı ile ortak yerlerin yönetimi üzerine kuruludur.
Bir bağımsız bölümün özel kullanım alanında meydana gelen sorunlarda öncelikle zararın kaynağı belirlenmelidir.
Eğer zarar yalnızca bağımsız bölüme ait özel bir tesisattan veya ekipmandan kaynaklanıyorsa, ilgili malik, kiracı veya diğer sorumluların hukuki durumu değerlendirilmelidir.
Buna karşılık zarar ortak alandan veya ortak bir tesisten kaynaklanıyorsa yönetimin görev alanı gündeme gelebilir.
Ayrıca yönetici kendisine verilen bir görevi kusurlu şekilde yerine getirmemiş ve bu nedenle zarar meydana gelmişse, somut olayın şartlarına göre hukuki sorumluluk söz konusu olabilir.
Bu nedenle en doğru yaklaşım, “Yönetici her zarardan sorumludur.” veya “Yönetici hiçbir zarardan sorumlu değildir.” şeklinde kesin bir ifade kullanmak yerine, her olayın kendi koşulları içinde değerlendirilmesidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetici bağımsız bölümden sorumlu mudur?
Yalnızca yönetici olması nedeniyle bağımsız bölümün içerisindeki her arızadan sorumlu değildir. Zarara neden olan unsurun niteliği ve yöneticinin bu konudaki görevi ayrıca değerlendirilmelidir.
Daire içindeki tesisat arızasından yönetici sorumlu mudur?
Tesisatın ortak tesise mi yoksa yalnızca bağımsız bölüme mi ait olduğu belirlenmelidir. Özel tesisat ile ortak tesisat arasında hukuki açıdan önemli bir fark vardır.
Ortak alandaki arızadan yönetici sorumlu olur mu?
Ortak alanla ilgili bakım ve onarım işleri yöneticinin görev alanına girebilir. Ancak ortak alanda arıza meydana gelmesi, yöneticinin kişisel olarak otomatik biçimde sorumlu olduğu anlamına gelmez.
Yönetici her bağımsız bölümü kontrol etmek zorunda mıdır?
Hayır. Yöneticinin sınırsız bir bağımsız bölüm denetim yükümlülüğü bulunmamaktadır. Görev ve yetkiler kanun, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarına göre belirlenir.
Yönetici hangi durumda kişisel olarak sorumlu olabilir?
Yöneticinin görev alanında bulunan bir konuda kusurlu veya ihmalkâr davranması ve bu davranış ile meydana gelen zarar arasında hukuken anlamlı bir bağlantı bulunması halinde somut olayın şartlarına göre kişisel sorumluluk gündeme gelebilir.
Sonuç
Yönetici sorumluluğu, apartmanda meydana gelen her olayın doğrudan yöneticinin üzerine bırakılması şeklinde anlaşılmamalıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu bakımından sorumluluk değerlendirmesinde; zararın kaynağı, ortak alan veya bağımsız bölüm ayrımı, yöneticinin görev alanı, yönetim planı, kusur veya ihmal ve zarar ile davranış arasındaki bağlantı birlikte değerlendirilmelidir.
Bu nedenle bağımsız bölüm içerisinde meydana gelen bir zarar için yöneticinin sorumlu olup olmadığı soruluyorsa, ilk yapılması gereken işlem zararın kaynağını tespit etmektir.
Somut olayın özellikleri farklı olabileceğinden, ciddi veya uyuşmazlığa dönüşmüş durumlarda hukuki ve teknik uzman görüşü alınması uygun olacaktır.
Kaynaklar
Kat Mülkiyeti Kanunu:
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun güncel düzenlemeleri ve 2026 yılında yapılan değişiklikler için Resmî Gazete kaynağını kullanabilirsiniz. 7 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu’nun özellikle 35 ve 37. maddelerinde değişiklik yapılmıştır. Resmî Gazete – 7579 Sayılı Kanun
Türk Borçlar Kanunu:
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun haksız fiil hükümleri bakımından TBK’nın 49 ve devamı maddeleri dikkate alınmalıdır. Türk Borçlar Kanunu – TBMM
Sitenizdeki ilgili içerik:
Ortak alanların kapsamını daha ayrıntılı olarak açıkladığımız [Ortak alan ya da ortak yerler neresidir?] başlıklı yazıya da bakabilirsiniz. Ortak alan ya da ortak yerler neresidir?
